Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131 ГК).

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной, нотариальной формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551 ГК).

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

  Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Статья 37 ЗК определяет особенности купли-продажи земельных участков. Пункт 1 статьи 37 ЗК устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав.

Норма также предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК не совпадают. ГК в п.1 ст.131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.)отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно ст.1 названного Закона ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества - сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.

ЗК предусматривает две группы ограничений. В первую группу входят ограничения, как уже рассматривалось выше, оборотоспособности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз.2 п.2 ст.27 ЗК).

Статья 56 ЗК предусматривает перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публично-правовой характер, - вторая группа ограничений.

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что указанная обязанность продавца земельного участка состоит в предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях.

Пункт 2 статьи 37 ЗК содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, являющихся недействительными.

К таковым относится условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Это правило представляется не вполне понятным, если учитывать возможность различной трактовки выражения "по собственному желанию".

Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института т.н. обеспечительного присвоения. Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае надлежащего исполнения обеспеченного обязательства. Не ясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом "по собственному желанию".

Считается недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. Это ограничение представляется не имеющим практического смысла, если учитывать, что содержание вещного права определяется законом и не может быть ограничено частным соглашением сторон. Пункт 2 ст.209 ГК непосредственно относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу этого, отчуждая имущество, даже при наличии в договоре запрещения на это, собственник пользуется правовыми возможностями, предоставленными ему законом.

Является недействительным и условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

В изменение правила, предусмотренного ст.460 ГК, п.2 комментируемой статьи введен запрет ограничения ответственности продавца в указанном случае.

Комментируемой нормой предусматривается также применение всех вышеуказанных ограничений к договору мены.

Пункт 3 статьи 37 ЗК определяет права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

· об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

· о разрешении на застройку данного земельного участка;

· об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

· о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Нормы пункта 3 статьи 37 ЗК, предоставляющие покупателю земельного участка вышеуказанные права только в случае заведомо ложного характера предоставляемых продавцом сведений, значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК. Статья 460 ГК, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст.475 ГК, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца.

Статья 38 ЗК регламентирует приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах, конкурсах, аукционах.

Пункт 1 статьи 38 ЗК определяет в качестве предмета торгов земельный участок с установленными границами либо право на заключение договора аренды этого земельного участка. Земельные участки, которые в соответствии с п.2 ст.27 ЗК изъяты из оборота, не могут быть предметом торгов. Выставляемый на торги земельный участок должен быть сформирован в качестве объекта прав в соответствии с процедурой, установленной пп.1 п.4 ст.30 ЗК.

Пункт 2 статьи 38 ЗК определяет круг субъектов, имеющих право выступать в качестве продавца земельного участка и организатора торгов. В качестве продавца выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный в пределах своей компетенции в соответствии со ст.9-11 ЗК на передачу гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего государственного органа или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. В соответствии с п.2 ст.447 ГК такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени.

Пункт 3 статьи 38 ЗК устанавливает возможности собственника по определению некоторых условий торгов. Собственник определяет форму проведения торгов. Торги в соответствии с п.4 ст.447 ГК могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором конкурса, предложило лучшее условие. В соответствии с п.5 ст.447 ГК аукцион или конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Начальная цена предмета торгов и сумма задатка также определяются собственником земельного участка. ЗК не устанавливает ограничений для определения цены выставляемого на торги земельного участка соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления. По смыслу комментируемой статьи можно заключить, что такие органы могут определить цену земельного участка по собственному усмотрению.

Пункт 3 статьи 38 ЗК не определяет конкретно субъекта, обязанного внести задаток для участия в торгах. Пункт 4 ст.448 ГК устанавливает, что задаток вносится участниками торгов.

Из буквального смысла статьи не ясно, является ли перечень возможностей собственника земельного участка, содержащийся в п.3 статьи 38 ЗК, исчерпывающим.

Пункт 4 статьи 38 ЗК уполномочивает Правительство РФ на установление порядка организации и проведения торгов, конкурсов, аукционов по продаже земельных участков из государственных или муниципальных земель или права на заключение договора аренды этих земельных участков. Такой порядок должен быть установлен в соответствии с ГК и ЗК.

Общий порядок организации и проведения торгов установлен ГК. В соответствии со ст.448 ГК торги (аукционы и конкурсы) могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в т.ч. об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до его проведения.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Общие последствия нарушения правил проведения торгов также предусмотрены ГК. В соответствии со ст.449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. При этом признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Применительно к проведению торгов по продаже земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, их условия и порядок определяются в соответствии с Порядком проведения торгов.

При установлении цены по договору купли-продажи земельного участка необходимо учитывать положения ст. 2 Вводного закона, которой предусмотрено отступление от общих правил по определению стоимости земельных участков, если они переходят от одного лица к другому на основании договора купли-продажи.

При осуществлении сделок с земельными участками цена определяется в соответствии с ГК на основании договора. При этом оценка земельного участка осуществляется на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г.).

Согласно ст.8 данного Закона проведение оценки объектов оценки, в т.ч. земельных участков, если они оказываются данными объектами, является обязательным, а также в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в т.ч.:

· при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Однако при приобретении лицами прав на земельные участки из земель поселений, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в их собственности, действует правило комментируемой статьи.

Прежде всего, следует заметить, что применение данной статьи предусматривается при приобретении прав на земельные участки только на основании ст.36 ЗК, в т.ч. при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования юридическими лицами, не предусмотренными ст.20 ЗК в качестве правообладателей, и выкупе ими земельных участков, на которых расположена недвижимость, находящаяся в их собственности (ст.3 Вводного закона).

Теперь рассмотрим особенности совершения сделки по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения. Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 7 июля 2003 г.)определяет эти особенности.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований ст.454-491 и 549-557 ГК, а также особенностей, установленных ст.37 ЗК и ст.8 Закона об обороте земель.

 Закон об обороте земель в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения наряду со ст. 37 ЗК ввел еще одно дополнительное условие - субъекту РФ или органу местного самоуправления в случаях, установленных законом субъекта РФ, предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект РФ либо орган местного самоуправления не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст.447 ГК). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (ст.277 ГК), при реализации заложенного земельного участка (ст.350 ГК).

В статье 8 Закона об обороте земель определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом РФ либо органом местного самоуправления, но также и процедура осуществления этого права.

В отличие от ст.250 ГК для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
Читать далее